如拍賣標的物屬於凶宅，依臺灣高等法院民事裁定99年度抗字第194號民事裁定見解，法院不負物之瑕疵擔保責任；但拍定人得標後再出售，依臺灣高雄地方法院98年度訴字第1927號民事判決見解，卻須對買方負物之瑕疵擔保責任
【案例事實】
甲透過法院拍賣拍得一間房屋，稍事整理後便出售予乙，嗣乙入住後從鄰居口中得知此屋先前發生過跳樓自殺死亡的案件，乙遂憤而以該標的物為凶宅之理由訴請法院判令甲須負詐欺或物之瑕疵擔保責任。
甲在審理中則辯以：1.拍賣公告中並未註記「凶宅」，且甲於投標前曾向該大樓管理組長查明，確認非凶宅後始投標買受，甲確實不知系爭房屋曾發生自殺之事故，確實無隱瞞及詐欺之故意。2.當時該自殺之人是站在屋外遮雨棚往下跳而垂直墜落死於該棟1樓門口前之中庭紅磚走道上，並非死在屋內，故系爭房屋應不構成凶宅。3.系爭契約約定「依現況交屋」，已有免除擔保責任之特約，甲自無需負擔擔保之責。4.該自殺事件並非發生在甲產權持有期間，與系爭契約約定凶宅之定義不合。
試問：甲之抗辯是否有理由？（即甲對於乙是否須負詐欺或物之瑕疵擔保責任?）又，若甲要對乙負法律上責任，則甲是否得以法院所拍賣之標的物屬於凶宅一事，回頭訴請法院負物之瑕疵擔保責任?
【分析】
一、臺灣高雄地方法院[1]審理本件後認為，該跳樓之人是從系爭房屋內跨出女兒牆後，以雙腳踏在系爭房屋外之遮雨棚上而後跳樓致死，雖然是死在一樓而不是死在系爭房屋內，但依一般社會通念，系爭房屋仍屬該跳樓自殺事件之發生地，尚難謂系爭房屋不曾發生自殺致死之情事；且凶宅並不以發生凶殺或自殺致死之人應死於「屋內」為必備要件[2]，故認定系爭房屋屬於凶宅。
二、其次，關於甲主張該自殺事件並非發生在甲產權持有期間，與系爭契約約定凶宅之定義不合乙事。對此，臺灣高雄地方法院[3]認為雖然內政部所訂頒「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11，其內容列載「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事。」[4]，然法院認為上開範本並無強制性，縱自殺死亡事件非發生在甲產權持有期間，只要確定是凶宅，甲仍應負瑕疵擔保責任[5]。
二、再者，臺灣高雄地方法院[6]認為，物之瑕疵擔保責任並不以出賣人明知或可得而知瑕疵存在為限，僅需標的物確有因瑕疵而導致價值或效用減損，出賣人即需負物之瑕疵擔保責任，亦即物之瑕疵擔保屬無過失責任。且就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「兇殺或自殺致死」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。故不論甲是否明知系爭房屋有自殺之情事，乙即得主張其為物之瑕疵而解除契約。
三、至於甲可否以法院所拍賣的標的物屬於凶宅一事，回頭訴請法院負物之瑕疵擔保責任呢？
對此，臺灣高等法院[7]認為，原執行法院業經以通常調查之方法查明系爭不動產之使用情形，並將已知之情況記明於拍賣公告上，雖然對於凶宅的情事無法依通常調查方法得知而記明，但法院既然已經以通常調查方法調查，則該執行程序並無違法。其次，法院認為買受人就拍賣物之瑕疵並無擔保請求權，強制執行法第69條定有明文，此規定依同法第113 條規定，於不動產之強制執行準用之。故拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用[8]。因此，甲並不得執此聲請原法院撤銷系爭拍賣程序。
四、結論：
甲對於乙須負物之瑕疵擔保責任，乙得主張解除契約，但甲無法回頭以法院所拍賣之標的物屬於凶宅而訴請法院負物之瑕疵擔保責任。因此，從這類法院實務判決相互結合以觀，恐對拍得法拍屋之人非常不利，不動產仲介業者如果仲介此類物件也要多留意調查清楚，以免發生糾紛。
關於凶宅，屬於不動產現況說明書之說明事項之一，根據民法第567條規定及臺灣臺北地方法院96年度訴字第9016號民事判決所揭示之理由，仲介業者有調查不動產狀況說明書所列各狀況之義務，據此，凶宅自屬仲介業者應行調查之事項之一，且其注意義務應達到善良管理人之注意程度（即比當事人自己還要注意）。
[1] 臺灣高雄地方法院98年度訴字第1927號民事判決參照，詳附錄一判決全文。
[2] 此處「不以死在屋內為必要」之見解，與內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函覆全聯會謂：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」之見解相同。
[3] 同註1。
[4] 參註2。
[5] 關於此部分，本案法官之見解就與內政部見解不同。內政部函釋明確表明須在「賣方產權持有期間」發生自殺或他殺才構成凶宅，但本案法官認為不需要以「賣方產權持有期間」發生為必要。
其實，關於在「賣方產權持有期間」發生自殺或他殺，是否為構成凶宅之必要條件？各法院間在實務上也有不同看法，有些法院尊重內政部的見解認為須在賣方產權持有期間發生的才構成凶宅，但有些法院則堅持司法獨立審判，不受行政機關見解之拘束，而認為不需要一定是在賣方產權持有期間發生的才算是凶宅。因此，如果有法院採信內政部之見解，則本件案例事實就會有截然不同的判決結果，也就是說，甲就不用對乙負物之瑕疵擔保責任。
[6] 同註1。
[7] 臺灣高等法院99年度抗字第194號民事裁定參照，詳附錄二判決全文。
[8] 關於此點，高等法院與最高法院的見解幾乎都相同，一致認為拍定人無物之瑕疵擔保請求權。
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