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- Aug 12 Mon 2013 16:31
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凶宅(物之瑕疵並不以物質上的缺點為限)
買賣成屋、中古屋，發現屋內曾有凶殺或自殺致死事故，縱使嚴重性沒有達到對房屋造成物理性損傷，或降低房屋通常效用，但是依我國社會民情，一般大眾對於因凶殺或自殺致死的事件，多存有嫌惡畏懼心理，買方消費者對居住品質也會心生疑慮，在心理層面造成相當之負面影響。基於法院實務上並不認為物之瑕疵所代表的物之缺點，僅限縮於物質上的缺點，影響物之價值或品質者，也是一種物之瑕疵(最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照)，則上述在房地產交易市場之通常交易觀念及實務經驗中，確實會嚴重影響購買意願及購買價格，減低市場接受度與交易價格等，曾發生有自殺或凶殺致死的凶宅，堪認為交易上的重大瑕疵。買方消費者如果能舉證證明，房屋出賣人明知有凶宅瑕疵的情事，卻消極隱匿不告知；或因為過失而不知道有凶宅的情事，就應該負擔瑕疵擔保或債務不履行責任。
新北巿政府法制局表示，當消費者住進新宅拜訪鄰居的過程中，才驚覺疑似買到凶宅，而抱怨仲介與賣方有隱匿不告知的歸責事由，但都苦於無法馬上證明確有凶宅的事實。因為確認凶宅確實不易，參照內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函，以及臺灣高等法院在98年度重上字第579號判決可知，凡在賣方屋主產權持有期間，於建築改良物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(即陳屍於專有部分，但不包括喪宅)之事實，以及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)之情形，都是俗稱的凶宅；除此之外，如果不屬於賣方屋主持有產權期間發生，或者不屬於他人加工或自行加工致死的情形，又或者縱使是在專有部分遭砍殺，卻陳屍其他處所之情形(即未陳屍於專有部分)，都不是所謂的「兇殺或自殺致死之情事」。因此，在今年5月1日生效的新版「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 3項，明文規範買賣雙方應於建物現況確認書中，「互為確認」賣方屋主產權持有期間，有無發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事，或「互為確認」在賣方屋主產權持有前，知不知道有上述情事。
新北巿政府法制局表示，當消費者住進新宅拜訪鄰居的過程中，才驚覺疑似買到凶宅，而抱怨仲介與賣方有隱匿不告知的歸責事由，但都苦於無法馬上證明確有凶宅的事實。因為確認凶宅確實不易，參照內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函，以及臺灣高等法院在98年度重上字第579號判決可知，凡在賣方屋主產權持有期間，於建築改良物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(即陳屍於專有部分，但不包括喪宅)之事實，以及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)之情形，都是俗稱的凶宅；除此之外，如果不屬於賣方屋主持有產權期間發生，或者不屬於他人加工或自行加工致死的情形，又或者縱使是在專有部分遭砍殺，卻陳屍其他處所之情形(即未陳屍於專有部分)，都不是所謂的「兇殺或自殺致死之情事」。因此，在今年5月1日生效的新版「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 3項，明文規範買賣雙方應於建物現況確認書中，「互為確認」賣方屋主產權持有期間，有無發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事，或「互為確認」在賣方屋主產權持有前，知不知道有上述情事。
- Jul 22 Mon 2013 16:08
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換屋免徵特銷稅 應於出售日次日起三個月內辦妥戶籍登記
財政部高雄國稅局今（二十二）日表示，因換屋需要而持有二戶自住房地者，其出售原房地，或因非自願性因素出售新房地，出售的房地持有期間在二年以內者，所有權人與其配偶及未成年直系親屬於出售後僅有一戶房地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，始得免課徵特銷稅。
高雄國稅局說明，依據特種貨物及勞務稅第５條第１款、第２款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，該房屋及其坐落基地非屬特種貨物；所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後僅有一戶房屋及其坐落基地者，該房屋及其坐落基地非屬特種貨物。
又參照財政部１０２年４月１０日台財稅字第１０２０４５１９１１０號令規定，所有權人為換屋購買新房地時，因出售原房地（買新賣舊）或新房地（非自願性因素買新賣新），本人、配偶或未成年直系親屬僅設籍在原房地或新房地，且其戶籍登記符合所有權人出售已設籍的原房地（或新房地），應於出售日（訂約日）之次日起三個月內，將戶籍由原房地（或新房地）直接遷移至新房地（或原房地）的規定，免課徵特種貨物及勞務稅。
高雄國稅局說明，依據特種貨物及勞務稅第５條第１款、第２款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，該房屋及其坐落基地非屬特種貨物；所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後僅有一戶房屋及其坐落基地者，該房屋及其坐落基地非屬特種貨物。
又參照財政部１０２年４月１０日台財稅字第１０２０４５１９１１０號令規定，所有權人為換屋購買新房地時，因出售原房地（買新賣舊）或新房地（非自願性因素買新賣新），本人、配偶或未成年直系親屬僅設籍在原房地或新房地，且其戶籍登記符合所有權人出售已設籍的原房地（或新房地），應於出售日（訂約日）之次日起三個月內，將戶籍由原房地（或新房地）直接遷移至新房地（或原房地）的規定，免課徵特種貨物及勞務稅。
- Jul 21 Sun 2013 19:13
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謊稱權狀遺失而申請補發，構成偽造文書罪
【裁判實務】謊稱權狀遺失而申請補發，構成偽造文書罪
所有權人之權狀如因某種原因置於他處而未遺失，無論基於何種原因無法取回，亦不得向地政機關以遺失為由申請補發，否則將構成使公務員登載不實之偽造文書罪。
所有權人之權狀如因某種原因置於他處而未遺失，無論基於何種原因無法取回，亦不得向地政機關以遺失為由申請補發，否則將構成使公務員登載不實之偽造文書罪。
- Jul 21 Sun 2013 19:09
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假借預定買賣協議方式規避奢侈稅遭補稅處罰
【法令宣導】假借預定買賣協議方式規避奢侈稅遭補稅處罰
現不動產交易市場裡常見為規避奢侈稅而有先簽預定買賣協議，而延後簽訂買賣契約的情形，國稅局已注意此等情形並加強稽核，請大家留意之。
現不動產交易市場裡常見為規避奢侈稅而有先簽預定買賣協議，而延後簽訂買賣契約的情形，國稅局已注意此等情形並加強稽核，請大家留意之。
- Jul 20 Sat 2013 23:27
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不當侵擾所有權人
《不動產仲介經紀業倫理規範》關於不當侵擾所有權人之規範有下列規範：「
第十六條：經紀人員不得不當利用土地登記及地價電子資料謄本之住址資料，侵擾所有權人。
第二十條：不動產仲介業者及不動產經紀人員，開發案源或居間或代理時，不得以不當或有不法行為騷擾當事人。
第二十一條：不動產仲介業及不動產經紀人員不得在夜間九點以後開發案源。但經當事人同意或業務尚在執行中，不在此限。」
此外，依《不動產經紀業個人資料安全維護計劃》：「利用個人資料為行銷時，當事人表示拒絕行銷後，應立即停止利用其個人資料行銷；加盟店應通告內部其他業務人員或各部門（避免再次行銷）。」
不動產從業人員在開發物件時，請務必小心，以免觸法哦
第十六條：經紀人員不得不當利用土地登記及地價電子資料謄本之住址資料，侵擾所有權人。
第二十條：不動產仲介業者及不動產經紀人員，開發案源或居間或代理時，不得以不當或有不法行為騷擾當事人。
第二十一條：不動產仲介業及不動產經紀人員不得在夜間九點以後開發案源。但經當事人同意或業務尚在執行中，不在此限。」
此外，依《不動產經紀業個人資料安全維護計劃》：「利用個人資料為行銷時，當事人表示拒絕行銷後，應立即停止利用其個人資料行銷；加盟店應通告內部其他業務人員或各部門（避免再次行銷）。」
不動產從業人員在開發物件時，請務必小心，以免觸法哦
- Jul 20 Sat 2013 22:02
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營業員資格取得測驗
依「不動產經紀營業員專業訓練機構團體辦理營業員資格取得測驗注意事項」第10點規定：
每期的營業員資格取得測驗試題，由中央主管機關指定之測驗題庫隨機挑選。
不過訓練單位不得僅以測驗題庫為專業訓練教材，且不得於測驗前公開，必要時得由中央主管機關指定部分應考試題。
需要「營業員資格取得測驗題庫」（每題皆附答案）的人，可以向我索取哦，如果需要上課講解，也可以跟我聯絡
每期的營業員資格取得測驗試題，由中央主管機關指定之測驗題庫隨機挑選。
不過訓練單位不得僅以測驗題庫為專業訓練教材，且不得於測驗前公開，必要時得由中央主管機關指定部分應考試題。
需要「營業員資格取得測驗題庫」（每題皆附答案）的人，可以向我索取哦，如果需要上課講解，也可以跟我聯絡
- Apr 05 Tue 2011 15:37
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陽台加建應併入房屋稅籍核課房屋稅
如果房屋陽台加建鋁窗，並將原主建物之外牆拆除，兩者合併連貫使用，原陽台部分已非屬陽台，應依房屋稅條例規定，併入計算建築面積核課房屋稅。
房屋新建完成後，將原有外牆拆除，於陽台加建窗牆，而成為建築物之外牆，並利用原有陽台空間供其他用途使用，依房屋稅條例第3條規定，房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。陽台加蓋違建係屬房屋稅課徵範圍，自應併入房屋稅籍課徵房屋稅。特別提醒您，應於陽台加建完成之日起30日內檢附有關文件，向房屋所在地之稅務機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。
房屋新建完成後，將原有外牆拆除，於陽台加建窗牆，而成為建築物之外牆，並利用原有陽台空間供其他用途使用，依房屋稅條例第3條規定，房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。陽台加蓋違建係屬房屋稅課徵範圍，自應併入房屋稅籍課徵房屋稅。特別提醒您，應於陽台加建完成之日起30日內檢附有關文件，向房屋所在地之稅務機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。
- Dec 13 Mon 2010 15:00
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買賣成屋，常見哪些購屋糾紛？
成屋常見的購屋糾紛如：漏水屋、海砂屋、輻射鋼筋屋、面積坪數、非法夾層等等，不一而足。
以漏水屋而言，最好多觀察外牆是否已經出現發霉或是變黑現象，如果是可能就已產生壁癌。另外，最好仔細察看牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋接縫處，連續雨天時如果發現有不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落狀況，大多是漏水造成。若中古屋已發生壁癌，為提高房屋賣相，一些屋主會重新油漆加以掩蓋，雖然外表一時看不出來，要確定房屋是否曾漏水，此時可向同棟的上下樓住戶打聽，通常也能打探出有無滲漏水問題。
以海砂屋而言，多觀察大樓的公共設施或是地下室停車場混凝土塊的附著情形，來判別是否為海砂屋，因為這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。其次，注意天花板、牆面的裂縫，如果跟鋼筋的走向相同時，就要特別注意。再者，注意牆面是否出現壁癌，因為壁癌現象的成因若不是漏水就很可能是海砂屋。另外也可觀察保護層較薄的樓板部份，是否有出現析晶、銹斑、混凝土表面層嚴重龜裂剝落及鋼筋銹蝕外露等現象。此外，也可打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋。或至標的物所在地政府建築管理處查詢所公布之名單。
其次，除上面所談有關標的物瑕疵的部分外，不動產買賣也常因買方的財務能力、賣方的不動產產權狀況，而導致不動產買賣發生糾紛。這些問題如何解決，大部分在法律上都有非常明確的規定，但是不動產買賣牽涉的範圍較廣，舉凡土地增值稅、契稅、地價稅、工程受益費或是行政費等問題都相當複雜，如果沒有約定清楚，難免會產生糾紛。究竟應如何解決，以及在法律上應如何防止，非常的重要。要預防糾紛的發生不外在訂定不動產買賣契約時，將細節事項加以嚴訂，藉著契約詳細條款的訂定，使糾紛不致發生，或是將來縱使發生糾紛，也能夠在契約的條款中找到一個妥適的依據，以保障權益。
以漏水屋而言，最好多觀察外牆是否已經出現發霉或是變黑現象，如果是可能就已產生壁癌。另外，最好仔細察看牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋接縫處，連續雨天時如果發現有不平整的隆起、水漬、發泡、甚至油漆剝落狀況，大多是漏水造成。若中古屋已發生壁癌，為提高房屋賣相，一些屋主會重新油漆加以掩蓋，雖然外表一時看不出來，要確定房屋是否曾漏水，此時可向同棟的上下樓住戶打聽，通常也能打探出有無滲漏水問題。
以海砂屋而言，多觀察大樓的公共設施或是地下室停車場混凝土塊的附著情形，來判別是否為海砂屋，因為這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。其次，注意天花板、牆面的裂縫，如果跟鋼筋的走向相同時，就要特別注意。再者，注意牆面是否出現壁癌，因為壁癌現象的成因若不是漏水就很可能是海砂屋。另外也可觀察保護層較薄的樓板部份，是否有出現析晶、銹斑、混凝土表面層嚴重龜裂剝落及鋼筋銹蝕外露等現象。此外，也可打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋。或至標的物所在地政府建築管理處查詢所公布之名單。
其次，除上面所談有關標的物瑕疵的部分外，不動產買賣也常因買方的財務能力、賣方的不動產產權狀況，而導致不動產買賣發生糾紛。這些問題如何解決，大部分在法律上都有非常明確的規定，但是不動產買賣牽涉的範圍較廣，舉凡土地增值稅、契稅、地價稅、工程受益費或是行政費等問題都相當複雜，如果沒有約定清楚，難免會產生糾紛。究竟應如何解決，以及在法律上應如何防止，非常的重要。要預防糾紛的發生不外在訂定不動產買賣契約時，將細節事項加以嚴訂，藉著契約詳細條款的訂定，使糾紛不致發生，或是將來縱使發生糾紛，也能夠在契約的條款中找到一個妥適的依據，以保障權益。
- Dec 12 Sun 2010 13:34
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頂樓加蓋部分發生火災致死是否使頂樓成為凶宅
買方買受之標的物為「頂樓層」，縱於買受前該頂樓「加蓋鐵皮屋部分」曾發生火災致死之事件，但因兩者屬於獨立各別之空間，加蓋部分並非頂樓層之附屬建物，故不能因此即認定該頂樓層屬於俗稱之「凶宅」
【導讀】
【導讀】
- Dec 12 Sun 2010 13:33
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拍賣凶宅之瑕疵擔保責任問題
如拍賣標的物屬於凶宅，依臺灣高等法院民事裁定99年度抗字第194號民事裁定見解，法院不負物之瑕疵擔保責任；但拍定人得標後再出售，依臺灣高雄地方法院98年度訴字第1927號民事判決見解，卻須對買方負物之瑕疵擔保責任
