- May 22 Mon 2006 16:12
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中壢月眉透天
- May 22 Mon 2006 16:04
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為何申請房貸時銀行會要求將房屋投保火險？
銀行債權的擔保是該抵押房屋，如果該抵押房屋因火災滅失，銀行債權的擔保將喪失，因此投保火險以避免當此情事發生時，銀行得取得保險金。此保險金即是所謂擔保物之替代物，此種特性又稱為代物擔保性。
- May 18 Thu 2006 11:38
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房屋稅節稅
每一幢房屋不管有沒有門牌，即使是違章建築，在沒被拆掉之前，都要繳房屋稅。
房屋稅按房屋的用途，目前分成三種不同稅率：一是住家用，稅率只有1.2%；一是營業用，稅率最高，要按3%課稅；一是非住家非營業用房屋，稅率居中，目前是2%。房屋稅都是以各縣市政府規定的房屋評定現值作為稅基，乘上稅率後就是稅額。
每年5月，各縣市稅捐處會根據稅籍清冊，在5月之前寄發給轄區內每一幢房屋所有權人一張房屋稅單。想要節稅，就要先懂得看稅單。
從稅率比較可以輕鬆發現，房屋稅率最低者，首推「自用住宅房屋」，也就是說做自用住宅使用的房屋。先要搞清楚哦，這裡說的「自用住宅」只是一種概念，不一定非要「自己」住不可，而是說這幢房子的使用用途如果是做自用住宅，就可以按最低的1.2%稅率繳房屋稅。
再說清楚點，如果你有一幢房屋，租給別人去住，只要他不開店營業，而是把房子當作住家使用，房屋稅就還是按自用住宅房屋稅率課稅。有房屋出租的房東，千萬不要以為自己不能適用最低稅率，輕易放棄從輕繳稅的權利。
學會看稅單最重要的一步，當然就是先檢查稅捐機關核發的房屋稅單，有沒有按正確稅率課稅。如果明明是住家用房屋，稅捐機關卻是按2%或3%的稅率來課稅，所有權人必須快點跟房屋所在地稅捐處要求更正稅單，才能省下大筆稅捐。一般來說，營業用房屋是住家用房屋稅負的2.5倍，越早向稅捐機關提出申請，就可以越早節稅。
房屋的使用用途一旦變動，房屋所有權人就需要注意檢查一下稅單的課稅類別有沒有問題。例如原本做生意用的房屋，因故改為住家，或是新買入的房屋，原先並未向稅捐機關申報用途等等，房屋所有權人都要一一檢視，盡早按照使用用途申請課徵正確類別的房屋稅，才不會發生被錯課房屋稅的情形。
房屋不只一幢的人，或一幢房屋分別有數種不同用途的人，在檢查稅單的時候，也要注意稅捐機關稅課得對不對。舉例來說，房屋如果同時做住家及非住家使用時，照規定是要按房屋實際使用的面積，分別按其用途課徵不同稅率。另外，閒置不用的房屋，一般是按使用執照用途課稅，若執照上載明是住家，就只要按住家用稅率繳房屋稅。
房屋稅按房屋的用途，目前分成三種不同稅率：一是住家用，稅率只有1.2%；一是營業用，稅率最高，要按3%課稅；一是非住家非營業用房屋，稅率居中，目前是2%。房屋稅都是以各縣市政府規定的房屋評定現值作為稅基，乘上稅率後就是稅額。
每年5月，各縣市稅捐處會根據稅籍清冊，在5月之前寄發給轄區內每一幢房屋所有權人一張房屋稅單。想要節稅，就要先懂得看稅單。
從稅率比較可以輕鬆發現，房屋稅率最低者，首推「自用住宅房屋」，也就是說做自用住宅使用的房屋。先要搞清楚哦，這裡說的「自用住宅」只是一種概念，不一定非要「自己」住不可，而是說這幢房子的使用用途如果是做自用住宅，就可以按最低的1.2%稅率繳房屋稅。
再說清楚點，如果你有一幢房屋，租給別人去住，只要他不開店營業，而是把房子當作住家使用，房屋稅就還是按自用住宅房屋稅率課稅。有房屋出租的房東，千萬不要以為自己不能適用最低稅率，輕易放棄從輕繳稅的權利。
學會看稅單最重要的一步，當然就是先檢查稅捐機關核發的房屋稅單，有沒有按正確稅率課稅。如果明明是住家用房屋，稅捐機關卻是按2%或3%的稅率來課稅，所有權人必須快點跟房屋所在地稅捐處要求更正稅單，才能省下大筆稅捐。一般來說，營業用房屋是住家用房屋稅負的2.5倍，越早向稅捐機關提出申請，就可以越早節稅。
房屋的使用用途一旦變動，房屋所有權人就需要注意檢查一下稅單的課稅類別有沒有問題。例如原本做生意用的房屋，因故改為住家，或是新買入的房屋，原先並未向稅捐機關申報用途等等，房屋所有權人都要一一檢視，盡早按照使用用途申請課徵正確類別的房屋稅，才不會發生被錯課房屋稅的情形。
房屋不只一幢的人，或一幢房屋分別有數種不同用途的人，在檢查稅單的時候，也要注意稅捐機關稅課得對不對。舉例來說，房屋如果同時做住家及非住家使用時，照規定是要按房屋實際使用的面積，分別按其用途課徵不同稅率。另外，閒置不用的房屋，一般是按使用執照用途課稅，若執照上載明是住家，就只要按住家用稅率繳房屋稅。
- May 14 Sun 2006 14:56
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假性財產犯罪
法務部於九十年一月十六日訂頒「法務部所屬各檢察機關處理假性財產犯罪案件改進方案」，目的係為解決民事事件債權人利用刑事程序索討債權，造成檢察機關工作負擔大幅增加，以致無法有效運用刑事司法資源
，提昇偵查品質及打擊犯罪的問題，並不是對於涉及不法的真正財產犯罪案件不予處理。為避免社會大眾因不了解而誤會本方案會對人民的合法權益造成影響，茲就採行本方案的相關問題說明如下：
一、什麼是假性財產犯罪案件？
一般的債權債務關係，不論起因於借貸、買賣、租賃、合夥、投資、合會、承攬工程、提供勞務或其他法律行為，性質上都屬於私法行為，一旦發生債務不履行的財務糾紛，當事人又無法達成和解，縱然一方因此向檢察機關提出詐欺、侵占或背信罪等告訴，如果本質上只是單純民事糾紛的債務不履行案件，並沒有真正的犯罪行為，只是藉刑事程序壓迫債務人償還債務者，自然不能認為債務人有刑責，故可通稱為「假性財產犯罪案件」
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，提昇偵查品質及打擊犯罪的問題，並不是對於涉及不法的真正財產犯罪案件不予處理。為避免社會大眾因不了解而誤會本方案會對人民的合法權益造成影響，茲就採行本方案的相關問題說明如下：
一、什麼是假性財產犯罪案件？
一般的債權債務關係，不論起因於借貸、買賣、租賃、合夥、投資、合會、承攬工程、提供勞務或其他法律行為，性質上都屬於私法行為，一旦發生債務不履行的財務糾紛，當事人又無法達成和解，縱然一方因此向檢察機關提出詐欺、侵占或背信罪等告訴，如果本質上只是單純民事糾紛的債務不履行案件，並沒有真正的犯罪行為，只是藉刑事程序壓迫債務人償還債務者，自然不能認為債務人有刑責，故可通稱為「假性財產犯罪案件」
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- May 14 Sun 2006 11:23
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不動產交付信託的好處
１、專人管理，安全便利
不動產信託，由受託人為您設立不動產信託專戶，並由具有專門學識或經驗的人員，依信託目的為您的信託財產作最妥善的處理。透過公正、專業之信託業者為您做最佳的信託規劃，依照您的指示辦妥相關事宜，可讓您輕鬆達到不動產有效利用之積極目的，又兼具安全便利功能
２、解決分配財產的困擾
分配財產易生事端，透過財產信託方式的運作，將為您解決各種爭議；例如，王先生名下二幢房屋想要分別贈與二子，但是這兩幢房屋的價值相差了五百多萬，而王先生又沒有足夠的現金或動產作為補貼，但王先生又顧及「財產處分權」的問題，不願意以財產共有方式登記在二子名下，為解決這諸多的問題，則應透過財產信託的方式予以順利解決。
３、信託財產處分權的考量
不動產信託，由受託人為您設立不動產信託專戶，並由具有專門學識或經驗的人員，依信託目的為您的信託財產作最妥善的處理。透過公正、專業之信託業者為您做最佳的信託規劃，依照您的指示辦妥相關事宜，可讓您輕鬆達到不動產有效利用之積極目的，又兼具安全便利功能
２、解決分配財產的困擾
分配財產易生事端，透過財產信託方式的運作，將為您解決各種爭議；例如，王先生名下二幢房屋想要分別贈與二子，但是這兩幢房屋的價值相差了五百多萬，而王先生又沒有足夠的現金或動產作為補貼，但王先生又顧及「財產處分權」的問題，不願意以財產共有方式登記在二子名下，為解決這諸多的問題，則應透過財產信託的方式予以順利解決。
３、信託財產處分權的考量
- May 12 Fri 2006 03:17
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頂樓之使用
類此糾紛，實導因於當初頂樓及一樓住戶都是花費較高的代價方取得建商同意樓頂平台及地下室的「使用權」，因此他們也順理成章地把這兩塊地方當成「私有財產」加以使用。原本「公同共有」(民法第827條)，如今卻被「獨占」，當然讓其他住戶心生不滿。但此多為老舊公寓始有此等情形.自從公寓大廈管理法完成立法後，「頂樓加蓋的房子無產權，只有使用權，歸頂樓住戶使用」的約定成俗的觀念，已逐漸褪色。
頂樓在法律上而言,是屬於共有,但住戶約定得由頂樓住戶使用，但不得封鎖為專用，以不影響其他樓層住戶的使用為原則。
因此如果您的大樓並未約定頂樓給6樓住戶使用,則您對於頂樓當然有使用權,您可以自由進出,甚至請鎖匠開鎖.
頂樓在法律上而言,是屬於共有,但住戶約定得由頂樓住戶使用，但不得封鎖為專用，以不影響其他樓層住戶的使用為原則。
因此如果您的大樓並未約定頂樓給6樓住戶使用,則您對於頂樓當然有使用權,您可以自由進出,甚至請鎖匠開鎖.
- May 12 Fri 2006 03:15
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斡旋金
斡旋金常見於中古屋交易，由於其非屬內政部所制訂的「要約書」，也與定金不同，常引發買方與房仲業者間的爭議。因此內政部與房仲業者達成共識，今後業者須善盡「買方得在斡旋金或要約書間擇一使用」的告知義務，否則將對業者施以處罰。
部分房仲業者常在買方表達有意購買時，向買方收取「斡旋金」，但「斡旋金」僅是一種「買方誠意的表達」，並非內政部所規定的「要約書」定型化範本，也不是訂金，因此有時買方與業者會因交易不成而導致糾紛。根據統計，全台各地房屋買賣交易糾紛裡，因「訂金」或「斡旋金」導致紛爭的案件，分別位居第1和第5名，而且在「訂金」糾紛裡，有不少情況是因買方和房仲業者對「斡旋金」認知不同所引發的。對此，內政部地政司與學者專家和房仲業者達成共識，認為在「不動產經紀業管理嶸例」尚未修訂前，買方有權在「斡旋金」或「要約書」兩者中擇一使用，而且業者必須善盡告知義務，否則形同觸犯「公平交易法」第24條規定，將會對業者處以新台幣5萬元以上、2,500萬元以下的罰鍰。
至於未來是否將「斡旋金」納入條例中，則還要再研究。實務上，「斡旋金」比「要約書」更受到業者歡迎的原因，是因為過去常發生買方只是口頭承諾，等到賣方願意賣出時，買方卻又臨時反悔的情形，導致處在買賣雙方中間的業者「兩面不是人」的尷尬情況。因此，有了「斡旋金」之後，業者反而比較能據此向賣方爭取買方所希望的價格。舉例來說，賣方原本開價500萬元，買方希望的價格則是450萬元，這時買方便交付業者「斡旋金」，由業者試圖說服賣方以450萬元成交。「斡旋金」一般為房價的3％到5％，假設賣方願意以450萬元成交，這筆「斡旋金」將自動轉為「訂金」；若賣方確定不願意降價，這筆「斡旋金」將往3到7個工作天內由業者無息退還給買方。
部分房仲業者常在買方表達有意購買時，向買方收取「斡旋金」，但「斡旋金」僅是一種「買方誠意的表達」，並非內政部所規定的「要約書」定型化範本，也不是訂金，因此有時買方與業者會因交易不成而導致糾紛。根據統計，全台各地房屋買賣交易糾紛裡，因「訂金」或「斡旋金」導致紛爭的案件，分別位居第1和第5名，而且在「訂金」糾紛裡，有不少情況是因買方和房仲業者對「斡旋金」認知不同所引發的。對此，內政部地政司與學者專家和房仲業者達成共識，認為在「不動產經紀業管理嶸例」尚未修訂前，買方有權在「斡旋金」或「要約書」兩者中擇一使用，而且業者必須善盡告知義務，否則形同觸犯「公平交易法」第24條規定，將會對業者處以新台幣5萬元以上、2,500萬元以下的罰鍰。
至於未來是否將「斡旋金」納入條例中，則還要再研究。實務上，「斡旋金」比「要約書」更受到業者歡迎的原因，是因為過去常發生買方只是口頭承諾，等到賣方願意賣出時，買方卻又臨時反悔的情形，導致處在買賣雙方中間的業者「兩面不是人」的尷尬情況。因此，有了「斡旋金」之後，業者反而比較能據此向賣方爭取買方所希望的價格。舉例來說，賣方原本開價500萬元，買方希望的價格則是450萬元，這時買方便交付業者「斡旋金」，由業者試圖說服賣方以450萬元成交。「斡旋金」一般為房價的3％到5％，假設賣方願意以450萬元成交，這筆「斡旋金」將自動轉為「訂金」；若賣方確定不願意降價，這筆「斡旋金」將往3到7個工作天內由業者無息退還給買方。
- Apr 26 Wed 2006 22:04
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桃園透天別墅
- Apr 20 Thu 2006 10:11
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買受人應否繳納原屋主積欠的管理費？
公寓大廈區分所有權人之繼受人應否繳納原區分所有權人積欠之管理費、修繕費、維護費？
依內政部93年7月12日內授營建管字第0930008338號函表示，區分所有權之繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，但關於原區分所有權人積欠之管理費、修繕費、維護費，原則上不得向繼受人請求，例外得請求之情形為，繼受人與原區分所有權人訂定債務承擔契約。
依內政部93年7月12日內授營建管字第0930008338號函表示，區分所有權之繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，但關於原區分所有權人積欠之管理費、修繕費、維護費，原則上不得向繼受人請求，例外得請求之情形為，繼受人與原區分所有權人訂定債務承擔契約。
- Apr 18 Tue 2006 08:48
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買到海砂屋怎麼辦？
使用海砂做為建築材料而建造的房屋，有使用上、價值上及品質上之瑕疵，屬於法律上所稱的物之瑕疵。
買賣標的物存在物之瑕疵時，出賣人須負瑕疵擔保責任，但買受人需於交易後六個月內行使此一瑕疵擔保請求權，否則將罹於時效。但出賣人如果是故意不告知瑕疵，則不受前述六個月的限制。
另外，買受人亦得依消保法第七條第一項向建設公司或營造公司求償，但適用此項規定的前提是，須為83年1月13日以後的交易，因為消保法於該日始生效，基於法律不溯及既往原則，不適用於該日以前的交易。
又，主張前述各項權利時，買受人須舉證證明受有損害，故買受人可請工研院進行檢驗究竟是不是海砂屋？
若確定是海砂屋，建議買受人宜先對債務人的財產實施假扣押，進而聲請鄉鎮調解或逕提起民事訴訟。
買賣標的物存在物之瑕疵時，出賣人須負瑕疵擔保責任，但買受人需於交易後六個月內行使此一瑕疵擔保請求權，否則將罹於時效。但出賣人如果是故意不告知瑕疵，則不受前述六個月的限制。
另外，買受人亦得依消保法第七條第一項向建設公司或營造公司求償，但適用此項規定的前提是，須為83年1月13日以後的交易，因為消保法於該日始生效，基於法律不溯及既往原則，不適用於該日以前的交易。
又，主張前述各項權利時，買受人須舉證證明受有損害，故買受人可請工研院進行檢驗究竟是不是海砂屋？
若確定是海砂屋，建議買受人宜先對債務人的財產實施假扣押，進而聲請鄉鎮調解或逕提起民事訴訟。
- Apr 18 Tue 2006 08:47
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空地的使用
一、空地為住戶所專有（私有）：
依公寓大廈管理條例第４、５、１５條等規定，住戶（區分所有權人）
使用專有部分（或私有面積）時，應受法律限制，不得妨害建築物之正
常使用、公共利益且應依使用執照所載用途及規約之規定使用之。否
則，管理委員會應予制止；不聽制止者，得依同條例第３９條請求主管
依公寓大廈管理條例第４、５、１５條等規定，住戶（區分所有權人）
使用專有部分（或私有面積）時，應受法律限制，不得妨害建築物之正
常使用、公共利益且應依使用執照所載用途及規約之規定使用之。否
則，管理委員會應予制止；不聽制止者，得依同條例第３９條請求主管
- Apr 07 Fri 2006 13:21
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中古屋交易之斡旋金
斡旋金常見於中古屋交易，由於非屬內政部所制訂的「要約書」範本，也與坊間習稱的訂金不同，在妾身未明的情況下，常引發買方與房仲業者間的爭議。因此內政部與房仲業者達成共識，今後業者須善盡「買方得在斡旋金或要約書間擇一使用」的告知義務，否則將對業者施以處罰。
部分房仲業者常在買方表達有意購買時，向買方收取「斡旋金」，但「斡旋金」僅是一種「買方誠意的表達」，並非內政部所規定的「要約書」定型化範本，也不是訂金，因此有時買方與業者會因交易不成而導致糾紛。根據統計，全台各地房屋買賣交易糾紛裡，因「訂金」或「斡旋金」導致紛爭的案件，分別位居第1和第5名，而且在「訂金」糾紛裡，有不少情況是因買方和房仲業者對「斡旋金」認知不同所引發的。對此，內政部地政司與學者專家和房仲業者達成共識，認為在「不動產經紀業管理嶸例」尚未修訂前，買方有權在「斡旋金」或「要約書」兩者中擇一使用，而且業者必須善盡告知義務，否則形同觸犯「公平交易法」第24條規定，將會對業者處以新台幣5萬元以上、2,500萬元以下的罰鍰。
至於未來是否將「斡旋金」納入條例中，則還要再研究。實務上，「斡旋金」比「要約書」更受到業者歡迎的原因，是因為過去常發生買方只是口頭承諾，等到賣方願意賣出時，買方卻又臨時反悔的情形，導致處在買賣雙方中間的業者「兩面不是人」的尷尬情況。因此，有了「斡旋金」之後，業者反而比較能據此向賣方爭取買方所希望的價格。舉例來說，賣方原本開價500萬元，買方希望的價格則是450萬元，這時買方便交付業者「斡旋金」，由業者試圖說服賣方以450萬元成交。「斡旋金」一般為房價的3％到5％，假設賣方願意以450萬元成交，這筆「斡旋金」將自動轉為「訂金」；若賣方確定不願意降價，這筆「斡旋金」將往3到7個工作天內由業者無息退還給買方。
部分房仲業者常在買方表達有意購買時，向買方收取「斡旋金」，但「斡旋金」僅是一種「買方誠意的表達」，並非內政部所規定的「要約書」定型化範本，也不是訂金，因此有時買方與業者會因交易不成而導致糾紛。根據統計，全台各地房屋買賣交易糾紛裡，因「訂金」或「斡旋金」導致紛爭的案件，分別位居第1和第5名，而且在「訂金」糾紛裡，有不少情況是因買方和房仲業者對「斡旋金」認知不同所引發的。對此，內政部地政司與學者專家和房仲業者達成共識，認為在「不動產經紀業管理嶸例」尚未修訂前，買方有權在「斡旋金」或「要約書」兩者中擇一使用，而且業者必須善盡告知義務，否則形同觸犯「公平交易法」第24條規定，將會對業者處以新台幣5萬元以上、2,500萬元以下的罰鍰。
至於未來是否將「斡旋金」納入條例中，則還要再研究。實務上，「斡旋金」比「要約書」更受到業者歡迎的原因，是因為過去常發生買方只是口頭承諾，等到賣方願意賣出時，買方卻又臨時反悔的情形，導致處在買賣雙方中間的業者「兩面不是人」的尷尬情況。因此，有了「斡旋金」之後，業者反而比較能據此向賣方爭取買方所希望的價格。舉例來說，賣方原本開價500萬元，買方希望的價格則是450萬元，這時買方便交付業者「斡旋金」，由業者試圖說服賣方以450萬元成交。「斡旋金」一般為房價的3％到5％，假設賣方願意以450萬元成交，這筆「斡旋金」將自動轉為「訂金」；若賣方確定不願意降價，這筆「斡旋金」將往3到7個工作天內由業者無息退還給買方。
