不動產法律之我思我想我信

買賣成屋、中古屋，發現屋內曾有凶殺或自殺致死事故，縱使嚴重性沒有達到對房屋造成物理性損傷，或降低房屋通常效用，但是依我國社會民情，一般大眾對於因凶殺或自殺致死的事件，多存有嫌惡畏懼心理，買方消費者對居住品質也會心生疑慮，在心理層面造成相當之負面影響。基於法院實務上並不認為物之瑕疵所代表的物之缺點，僅限縮於物質上的缺點，影響物之價值或品質者，也是一種物之瑕疵(最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照)，則上述在房地產交易市場之通常交易觀念及實務經驗中，確實會嚴重影響購買意願及購買價格，減低市場接受度與交易價格等，曾發生有自殺或凶殺致死的凶宅，堪認為交易上的重大瑕疵。買方消費者如果能舉證證明，房屋出賣人明知有凶宅瑕疵的情事，卻消極隱匿不告知；或因為過失而不知道有凶宅的情事，就應該負擔瑕疵擔保或債務不履行責任。

新北巿政府法制局表示，當消費者住進新宅拜訪鄰居的過程中，才驚覺疑似買到凶宅，而抱怨仲介與賣方有隱匿不告知的歸責事由，但都苦於無法馬上證明確有凶宅的事實。因為確認凶宅確實不易，參照內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函，以及臺灣高等法院在98年度重上字第579號判決可知，凡在賣方屋主產權持有期間，於建築改良物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(即陳屍於專有部分，但不包括喪宅)之事實，以及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)之情形，都是俗稱的凶宅；除此之外，如果不屬於賣方屋主持有產權期間發生，或者不屬於他人加工或自行加工致死的情形，又或者縱使是在專有部分遭砍殺，卻陳屍其他處所之情形(即未陳屍於專有部分)，都不是所謂的「兇殺或自殺致死之情事」。因此，在今年5月1日生效的新版「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 3項，明文規範買賣雙方應於建物現況確認書中，「互為確認」賣方屋主產權持有期間，有無發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事，或「互為確認」在賣方屋主產權持有前，知不知道有上述情事。

提醒欲購屋之消費者，證明凶宅的關鍵文件之一，是殮葬時所必需的死亡證明書或相驗屍體證明書，如果懷疑買到凶宅，應該要儘快利用司法訴訟救濟程序，透過法院查明相關疑點。其次，為強調賣方屋主與仲介的義務，提醒消費者，可以將賣方屋主已誠實告知，或完全不知交易房屋內無兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等情事，要求明載於買賣契約或不動產說明書上，作為雙方解除契約的事由之一，以保障長期的權益。