不動產法律之我思我想我信

如果房屋陽台加建鋁窗，並將原主建物之外牆拆除，兩者合併連貫使用，原陽台部分已非屬陽台，應依房屋稅條例規定，併入計算建築面積核課房屋稅。

房屋新建完成後，將原有外牆拆除，於陽台加建窗牆，而成為建築物之外牆，並利用原有陽台空間供其他用途使用，依房屋稅條例第3條規定，房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。陽台加蓋違建係屬房屋稅課徵範圍，自應併入房屋稅籍課徵房屋稅。特別提醒您，應於陽台加建完成之日起30日內檢附有關文件，向房屋所在地之稅務機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。

公寓大廈管理條例第八條規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議或規約另有規定，不得有變更構 造、顏色、使用目的、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各主管機關依第四十九條第一項第二 款處以罰鍰後，該住戶於一個月內回覆原狀。未回覆原狀者，由主管機關回覆原狀，其費用由該住戶負擔。
一、公寓大廈住戶私設牆外突出物（如鐵窗或遮陽棚）
內政部於八十七年五月二十六日以八十七營署建字第五八四一五號函認為：「為維公共逃生避難安全，有關公寓大廈住戶私設牆外突出物（鐵窗或遮陽棚）妨礙樓上 住戶避難器具使用乙案，應洽請消防單位通知該大樓管理負責人或管理委員會依「公寓大廈管理條例」第八條予以制止，經制止不從，則由管理負責人或管理委員會 報請主管機關依同條例第二條及第三十九條第一項第二款處以罰鍰，並責成該住戶應於一個月內恢復原狀；未回覆原狀者，由主管機關回覆原狀，其費用由該住戶負 擔。」

金融業常在其與消費者間的定型化借貸契約中，約定加速條款，即如有一期延遲未付款，則視為全部到期，也就是說即使償還期尚未到期，銀行也可以向債務人請求全部借款，以定型化契約剝奪消費者的期限利益，非常不公平。以下就是一則行政法院針對此種條款所為之判決，參考看看～

行政法院97年訴字第161號

停車位依產權登記狀態可分為下列幾種：

1、法定停車位：

某甲於工程竣工時負債累累，如不能領取價款即無以應付債主之迫索，而某乙果有利用上訴人經濟困難之急迫機會，以低於工程價額十幾萬元之數額與某甲結賬，在當時顯失公平，自得聲請撤銷（最高法院五十年度臺上字第七０七號民事判決）。

銀行債權的擔保是該抵押房屋，如果該抵押房屋因火災滅失，銀行債權的擔保將喪失，因此投保火險以避免當此情事發生時，銀行得取得保險金。此保險金即是所謂擔保物之替代物，此種特性又稱為代物擔保性。

　　每一幢房屋不管有沒有門牌，即使是違章建築，在沒被拆掉之前，都要繳房屋稅。

　　房屋稅按房屋的用途，目前分成三種不同稅率：一是住家用，稅率只有1.2%；一是營業用，稅率最高，要按3%課稅；一是非住家非營業用房屋，稅率居中，目前是2%。房屋稅都是以各縣市政府規定的房屋評定現值作為稅基，乘上稅率後就是稅額。

法務部於九十年一月十六日訂頒「法務部所屬各檢察機關處理假性財產犯罪案件改進方案」，目的係為解決民事事件債權人利用刑事程序索討債權，造成檢察機關工作負擔大幅增加，以致無法有效運用刑事司法資源
，提昇偵查品質及打擊犯罪的問題，並不是對於涉及不法的真正財產犯罪案件不予處理。為避免社會大眾因不了解而誤會本方案會對人民的合法權益造成影響，茲就採行本方案的相關問題說明如下：
一、什麼是假性財產犯罪案件？

１、專人管理，安全便利
不動產信託，由受託人為您設立不動產信託專戶，並由具有專門學識或經驗的人員，依信託目的為您的信託財產作最妥善的處理。透過公正、專業之信託業者為您做最佳的信託規劃，依照您的指示辦妥相關事宜，可讓您輕鬆達到不動產有效利用之積極目的，又兼具安全便利功能

類此糾紛，實導因於當初頂樓及一樓住戶都是花費較高的代價方取得建商同意樓頂平台及地下室的「使用權」，因此他們也順理成章地把這兩塊地方當成「私有財產」加以使用。原本「公同共有」(民法第827條)，如今卻被「獨占」，當然讓其他住戶心生不滿。但此多為老舊公寓始有此等情形.自從公寓大廈管理法完成立法後，「頂樓加蓋的房子無產權，只有使用權，歸頂樓住戶使用」的約定成俗的觀念，已逐漸褪色。
頂樓在法律上而言,是屬於共有,但住戶約定得由頂樓住戶使用，但不得封鎖為專用，以不影響其他樓層住戶的使用為原則。
因此如果您的大樓並未約定頂樓給6樓住戶使用,則您對於頂樓當然有使用權,您可以自由進出,甚至請鎖匠開鎖.

斡旋金常見於中古屋交易，由於其非屬內政部所制訂的「要約書」，也與定金不同，常引發買方與房仲業者間的爭議。因此內政部與房仲業者達成共識，今後業者須善盡「買方得在斡旋金或要約書間擇一使用」的告知義務，否則將對業者施以處罰。
部分房仲業者常在買方表達有意購買時，向買方收取「斡旋金」，但「斡旋金」僅是一種「買方誠意的表達」，並非內政部所規定的「要約書」定型化範本，也不是訂金，因此有時買方與業者會因交易不成而導致糾紛。根據統計，全台各地房屋買賣交易糾紛裡，因「訂金」或「斡旋金」導致紛爭的案件，分別位居第1和第5名，而且在「訂金」糾紛裡，有不少情況是因買方和房仲業者對「斡旋金」認知不同所引發的。對此，內政部地政司與學者專家和房仲業者達成共識，認為在「不動產經紀業管理嶸例」尚未修訂前，買方有權在「斡旋金」或「要約書」兩者中擇一使用，而且業者必須善盡告知義務，否則形同觸犯「公平交易法」第24條規定，將會對業者處以新台幣5萬元以上、2,500萬元以下的罰鍰。
至於未來是否將「斡旋金」納入條例中，則還要再研究。實務上，「斡旋金」比「要約書」更受到業者歡迎的原因，是因為過去常發生買方只是口頭承諾，等到賣方願意賣出時，買方卻又臨時反悔的情形，導致處在買賣雙方中間的業者「兩面不是人」的尷尬情況。因此，有了「斡旋金」之後，業者反而比較能據此向賣方爭取買方所希望的價格。舉例來說，賣方原本開價500萬元，買方希望的價格則是450萬元，這時買方便交付業者「斡旋金」，由業者試圖說服賣方以450萬元成交。「斡旋金」一般為房價的3％到5％，假設賣方願意以450萬元成交，這筆「斡旋金」將自動轉為「訂金」；若賣方確定不願意降價，這筆「斡旋金」將往3到7個工作天內由業者無息退還給買方。

公寓大廈區分所有權人之繼受人應否繳納原區分所有權人積欠之管理費、修繕費、維護費？
依內政部93年7月12日內授營建管字第0930008338號函表示，區分所有權之繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，但關於原區分所有權人積欠之管理費、修繕費、維護費，原則上不得向繼受人請求，例外得請求之情形為，繼受人與原區分所有權人訂定債務承擔契約。

使用海砂做為建築材料而建造的房屋，有使用上、價值上及品質上之瑕疵，屬於法律上所稱的物之瑕疵。
買賣標的物存在物之瑕疵時，出賣人須負瑕疵擔保責任，但買受人需於交易後六個月內行使此一瑕疵擔保請求權，否則將罹於時效。但出賣人如果是故意不告知瑕疵，則不受前述六個月的限制。
另外，買受人亦得依消保法第七條第一項向建設公司或營造公司求償，但適用此項規定的前提是，須為83年1月13日以後的交易，因為消保法於該日始生效，基於法律不溯及既往原則，不適用於該日以前的交易。

斡旋金常見於中古屋交易，由於非屬內政部所制訂的「要約書」範本，也與坊間習稱的訂金不同，在妾身未明的情況下，常引發買方與房仲業者間的爭議。因此內政部與房仲業者達成共識，今後業者須善盡「買方得在斡旋金或要約書間擇一使用」的告知義務，否則將對業者施以處罰。
部分房仲業者常在買方表達有意購買時，向買方收取「斡旋金」，但「斡旋金」僅是一種「買方誠意的表達」，並非內政部所規定的「要約書」定型化範本，也不是訂金，因此有時買方與業者會因交易不成而導致糾紛。根據統計，全台各地房屋買賣交易糾紛裡，因「訂金」或「斡旋金」導致紛爭的案件，分別位居第1和第5名，而且在「訂金」糾紛裡，有不少情況是因買方和房仲業者對「斡旋金」認知不同所引發的。對此，內政部地政司與學者專家和房仲業者達成共識，認為在「不動產經紀業管理嶸例」尚未修訂前，買方有權在「斡旋金」或「要約書」兩者中擇一使用，而且業者必須善盡告知義務，否則形同觸犯「公平交易法」第24條規定，將會對業者處以新台幣5萬元以上、2,500萬元以下的罰鍰。
至於未來是否將「斡旋金」納入條例中，則還要再研究。實務上，「斡旋金」比「要約書」更受到業者歡迎的原因，是因為過去常發生買方只是口頭承諾，等到賣方願意賣出時，買方卻又臨時反悔的情形，導致處在買賣雙方中間的業者「兩面不是人」的尷尬情況。因此，有了「斡旋金」之後，業者反而比較能據此向賣方爭取買方所希望的價格。舉例來說，賣方原本開價500萬元，買方希望的價格則是450萬元，這時買方便交付業者「斡旋金」，由業者試圖說服賣方以450萬元成交。「斡旋金」一般為房價的3％到5％，假設賣方願意以450萬元成交，這筆「斡旋金」將自動轉為「訂金」；若賣方確定不願意降價，這筆「斡旋金」將往3到7個工作天內由業者無息退還給買方。

本文摘錄自 2006/02/07　聯合報 
 
行政罰法上路》一事不兩罰　酒駕法辦不再開單

所謂定型化契約條款，依消費者保護法第二條第七款規定：「指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者亦屬之。」其意義如下：

生父要怎麼與非婚生子女產生法律上的親子關係呢?

1.認領

詐欺案件是目前危害社會秩序最為嚴重的犯罪之一此類犯罪之被害對象眾多，歹徒善於利用社會大眾所矚目的時事、主題與民眾日常生活中常用之便利工具（如ATM提款機）及網路，不斷推陳出新變換各種詐騙手法，以誘使更多民眾受騙，本局為防制不法，除整合警力加強查緝詐欺案件外，並將民眾檢舉、被害人報案及偵破案件等相關資料彙整建立「詐欺案件專案資料庫」、「人頭資料庫」提供民眾上網查詢相關資訊，另協請財政部金融局及交通部電信總局促請各金融機構及電信業者，對申請帳戶及信用卡民眾加強辦理徵信，防制人頭帳戶之申設，此外為提高民眾預防受騙的警覺意識，乃針對花招百出的詐騙方式彙集成冊，前版廣受社會各界及民眾歡迎並踴躍索取，為持續保護民眾免於被騙及預防犯罪，特此再版並提醒您：擁詐術花招百出、容易上當，惟有勿存貪念，遇事遵行「停」、「聽」、「看」守則，冷靜、細心查證，應可避免被騙及財物損失！

近十年來財產犯罪人數中，最多者除了竊盜犯罪外，就是詐欺犯罪了。根據統計，犯罪人數從八十二年到九十一年間，共計19126人。由此可見詐欺犯罪之多，社會大眾不可不隨時提高警覺，慎加預防。詐欺案件歹徒擅於利用人性的貪婪，以巧言令色配合時空因素，遂行詐騙技倆。為使民眾瞭解各類詐欺案例、手法特性及如何避免受騙，爰彙編本書供參考，引為前車之鑑，以減少詐欺案件發生。