不動產法律之我思我想我信

買賣成屋、中古屋，發現屋內曾有凶殺或自殺致死事故，縱使嚴重性沒有達到對房屋造成物理性損傷，或降低房屋通常效用，但是依我國社會民情，一般大眾對於因凶殺或自殺致死的事件，多存有嫌惡畏懼心理，買方消費者對居住品質也會心生疑慮，在心理層面造成相當之負面影響。基於法院實務上並不認為物之瑕疵所代表的物之缺點，僅限縮於物質上的缺點，影響物之價值或品質者，也是一種物之瑕疵(最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照)，則上述在房地產交易市場之通常交易觀念及實務經驗中，確實會嚴重影響購買意願及購買價格，減低市場接受度與交易價格等，曾發生有自殺或凶殺致死的凶宅，堪認為交易上的重大瑕疵。買方消費者如果能舉證證明，房屋出賣人明知有凶宅瑕疵的情事，卻消極隱匿不告知；或因為過失而不知道有凶宅的情事，就應該負擔瑕疵擔保或債務不履行責任。

新北巿政府法制局表示，當消費者住進新宅拜訪鄰居的過程中，才驚覺疑似買到凶宅，而抱怨仲介與賣方有隱匿不告知的歸責事由，但都苦於無法馬上證明確有凶宅的事實。因為確認凶宅確實不易，參照內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函，以及臺灣高等法院在98年度重上字第579號判決可知，凡在賣方屋主產權持有期間，於建築改良物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(即陳屍於專有部分，但不包括喪宅)之事實，以及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)之情形，都是俗稱的凶宅；除此之外，如果不屬於賣方屋主持有產權期間發生，或者不屬於他人加工或自行加工致死的情形，又或者縱使是在專有部分遭砍殺，卻陳屍其他處所之情形(即未陳屍於專有部分)，都不是所謂的「兇殺或自殺致死之情事」。因此，在今年5月1日生效的新版「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 3項，明文規範買賣雙方應於建物現況確認書中，「互為確認」賣方屋主產權持有期間，有無發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事，或「互為確認」在賣方屋主產權持有前，知不知道有上述情事。

【裁判實務】謊稱權狀遺失而申請補發，構成偽造文書罪

所有權人之權狀如因某種原因置於他處而未遺失，無論基於何種原因無法取回，亦不得向地政機關以遺失為由申請補發，否則將構成使公務員登載不實之偽造文書罪。

買方買受之標的物為「頂樓層」，縱於買受前該頂樓「加蓋鐵皮屋部分」曾發生火災致死之事件，但因兩者屬於獨立各別之空間，加蓋部分並非頂樓層之附屬建物，故不能因此即認定該頂樓層屬於俗稱之「凶宅」

如拍賣標的物屬於凶宅，依臺灣高等法院民事裁定99年度抗字第194號民事裁定見解，法院不負物之瑕疵擔保責任；但拍定人得標後再出售，依臺灣高雄地方法院98年度訴字第1927號民事判決見解，卻須對買方負物之瑕疵擔保責任

買方因貸款成數不足等理由，認為仲介以不實之資訊施用詐欺使其陷於錯誤，而主張撤銷斡旋金契約；本件一、二審法院均認為買方無理由而駁回其訴                                               

【導讀】

本件買方主張仲介告知系爭房屋總坪數有23.07坪、每坪單價27萬元，以為可以貸到七成即440萬元，但最後銀行認為系爭房屋之主建物及附屬建物面積僅記載16.56 坪（不含公設面積），所以最高僅願意核貸300 餘萬元，因此買方主張仲介於簽訂斡旋金契約時，並未提出不動產說明書交付給他，導致他評估錯誤而造成貸款成數不足，遂主張仲介係以不實之資訊詐欺使其陷於錯誤，故依法主張撤銷系爭斡旋契約。

如股份有限公司出售其全部或主要不動產，未依公司法第一百八十五條規定按法定程序經股東會特別決議者，依最高法院六十九年度台上字第三三六二號判決見解，其出賣不動產的行為即有可能被認定為無效[1]

【案例】