不動產法律之我思我想我信

買方買受之標的物為「頂樓層」，縱於買受前該頂樓「加蓋鐵皮屋部分」曾發生火災致死之事件，但因兩者屬於獨立各別之空間，加蓋部分並非頂樓層之附屬建物，故不能因此即認定該頂樓層屬於俗稱之「凶宅」

【導讀】

本件是買方認為所買受之房屋是凶宅，故起訴請求賣方及仲介負損害賠償之案件。本案件特殊之處在於，買方買的是公寓的頂樓層，買售後才發現先前頂樓加蓋的鐵皮屋曾發生火災死亡事故，雖然買的時候該加蓋鐵皮屋已經拆除，但買方仍認為所買的頂樓層屬於凶宅。

本件之法律爭點在於：頂樓加蓋鐵皮屋是否屬於系爭買賣契約範圍之內？又，頂樓加蓋鐵皮屋是否為頂樓層之附屬建物？而本件台灣板橋地方法院則認為，系爭頂樓加蓋鐵皮屋不屬於系爭買賣契約範圍之內，且頂樓加蓋鐵皮屋亦非頂樓層之附屬建物，故判決系爭標的物（即頂樓層）非凶宅[1]。

茲整理該裁判要旨如下，並附錄判決全文，供各位參考。

【裁判要旨】                                           

本件原告所買受之標的物為台北縣○○市○○路○○巷○○弄○○號○○樓，其買受時5 樓頂樓並沒有加蓋，原頂樓加蓋部分已經拆掉，是本件買賣之標的物並未包含頂樓加蓋之部分。再者，原告所主張之火災事故，係發生在系爭房屋之頂樓加蓋部分，並非發生在5 樓。系爭房屋內部並無樓梯可直接通到頂樓，必須經由外面的樓梯爬上去頂樓，故系爭房屋與頂樓加蓋係屬於有獨立門戶之各別空間。原告主張上址5 樓樓頂部分原先之加蓋部分屬於系爭5樓房屋之附屬建物云云，自不足採。既然系爭5 樓房屋與原先5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分，分屬於獨立各別之空間，縱使該5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分曾經因發生火災造成3 人死亡之意外事故，惟該5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分於兩造買賣系爭房屋之前即已拆除，亦非本件買賣契約之標的範圍，自不能因為系爭房屋之5 樓樓頂加蓋鐵皮屋部分曾經發生火災意外死亡事故，即認定5 樓部分亦為俗稱之「凶宅」。原告主張系爭5 樓房屋屬於凶宅，實屬無據。系爭5 樓房屋非屬凶宅，已如前述，自難認原告所買受之房屋有何瑕疵可言，更難認被告等人對於原告有何侵權行為，原告主張向被告請求前揭損害賠償或精神上損害賠償，均難認有理由。

[1] 本件法院是因為加蓋鐵皮屋非屬買賣契約範圍，且因為加蓋部分與頂樓層各有獨立出入門戶而認為加蓋部分不屬於附屬建物，因而判決該頂樓層非凶宅。但若買方買受時，加蓋鐵皮屋還在並未拆除而為買賣契約範圍之內，且如果兩者之間有附屬建物關係（頂樓層有樓梯可直通頂樓加蓋鐵皮屋），則本件恐將被認定是凶宅。不過，縱為如此，意外身故是否屬於凶宅？仍有很大討論爭議之空間。蓋內政部不動產現況說明書版本係以自殺或他殺為認定凶宅之標準，意外身故並不在其內。