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如股份有限公司出售其全部或主要不動產，未依公司法第一百八十五條規定按法定程序經股東會特別決議者，依最高法院六十九年度台上字第三三六二號判決見解，其出賣不動產的行為即有可能被認定為無效[1]

【案例】

甲是某房屋仲介公司之經紀人員，日前受託銷售某上市公司主要財產座落台北市○○區○○路○段○○號之房地。甲與該公司董事長乙簽訂委託銷售契約書，委託售價新台幣(以下同)參億元正，委託期限三個月。嗣經甲極力促銷，有某家公司出價二億八仟元，甲遂與乙議價終達成合意，然嗣經約定時間簽訂不動產買賣契約時，乙卻回覆說股東對總價有意見，且未經股東會決議授權由他簽立委託契約，故委託契約依法不生效力，試問乙之主張是否正確？

【解答】

一、法人銷售不動產時，常有股東以該法人出賣不動產未經股東會特別決議而訴請法院確認買賣關係不存在之情形發生，以致無法順利取得產權，損害權益至鉅，而我們一般仲介實務上亦常見法人出售不動產之情形，故不動產仲介業者於接受股份有限公司居間銷售其全部或主要不動產時，為求保障自身及消費者權益，除應令簽約人提出身份證明文件及授權書之外，並應提出股東會特別決議的議事錄，始合乎法定程序。

二、按「公司為左列行為，應有代表已發行股份總數三分之二以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之︰一、締結、變更或終止關於出租全部營業，委託經營或與他人經常共同經營之契約。讓與全部或主要部分之營業或財產[2]。受讓他人全部營業或財產，對公司營運有重大影響者。公開發行股票之公司，出席股東之股份總數不足前項定額者，得以有代表已發行股份總數過半數股東之出席，出席股東表決權三分之二以上之同意行之。前二項出席股東股份總數及表決權數，章程有較高之規定者，從其規定。第一項行為之要領，應記載於第一百七十二條所定之通知及公告。第一項之議案，應由有三分之二以上董事出席之董事會，以出席董事過半數之決議提出之。」公司法第一百八十五條定有明文。

三、而土地登記規則第三十九條規定，申請土地所有權移轉或設定登記的義務人為公司法人時，應提出其代表人的身份及印鑑證明，及於申請書適當欄記明確依公司法規定完成處分程序的事由並蓋章，即係指前述股份有限公司出售不動產應經股東會特別決議的規定而言。

四、因此，如果股份有限公司出售其不動產未依前述公司法第一百八十五條規定，按法定程序經股東會特別決議者，依最高法院六十九年度台上字第三三六二號判決見解，其出賣不動產的行為即有可能被認定為無效[3]。

五、但相對人難以從外觀得知其所受讓者是否為公司營業（財產）之主要部分或全部，如相對人於受讓時係屬善意，公司尚不得以其無效對抗該善意之相對人，用策交易安全[4]。亦即，相對人得選擇主張契約有效、亦得主張契約無效。

[1] 參台灣法律網案例。

[2]前述公司法第一百八十五條規定應經股東會特別決議始得出售之財產，係指出售的財產(不動產)是為公司全部或主要部分的財產，倘非為公司全部或主要部分財產，依公司法第二百零二條規定，只須經由董事會決議即可(經濟部60.12.13商字第五二三九一號，62.10.21商第三四0六六號，75.10.27商字字第四七二一七號及77.11.2商字第三三五二二號函參照)。所謂公司全部財產，固無疑義；而對於「主要部分財產」的認定，則必須予以審慎認定，以免損害為買賣行為的相對人(即買受人)的權益。「主要部分」的界限，依經濟部69.2.23商字第０五七０五號函認為，係指「因其全部或主要部分營業或財產之轉讓，影響其原訂所營業事業之不能成就為準，此項規定乃為保障股東投資意願而設，故股東表示異議時得請求公司收買股份，至於「主要部分」界限，應視各該公司之營業及其經營性質而有不同，無法作概括性之釋示……。」故是否為公司主要部分財產，應以各該公司的營業及依其經營性質的不同，而視該財產轉讓是否足以影響其原訂所營業不能成就為認定依據。最高法院96年度台上字第1707號判決亦同此見解。

[3] 據上，雖然契約可能被認定為無效，但乙明知未經過股東會特別決議而出售不動產，或可適用或類推適用無權代理之規定，對買方或仲介負損害賠償責任。

[4] 最高法院97年度台上字第2216號判決參照。