不動產法律之我思我想我信

　　 父母與兒女之間，如以買賣方式辦理不動產的移轉，除繳納土地增值稅外，要特別注意資金流程。因為父母與子女係一親等，買賣時，資金流程如果交代不清，國稅局會依據查證結果，課徵贈與稅。

　　 以贈與方式移轉土地，有土地增值稅與贈與稅二種租稅負擔，可以考慮利用贈與稅免稅額，規劃逐年由贈與人每年贈與100萬元的方式，節省贈與稅的負擔。但要注意贈與稅免稅額100萬元的計算，是以贈與人(父母)贈送出的金額合計數計算，不是每一個受贈人(子女)每年分別有100萬元的贈與稅免稅額，換句話說，如果有四個兒女，每個孩子平均每年可以有25萬元的贈與稅免稅額。

　　欲移轉財產予子女時，究竟於生前以「買賣」或「贈與」之方式移轉，或於死亡後再「繼承」，何者有利？所須負擔之相關稅負有何不同？

查「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。‥‥共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。‥‥」為土地法第34條之1第1項及第4項所明定，復查停車塔為台灣地區特有建築形態，性質類似區分所有建物，每一停車位均有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，並得自由使用、收益及處分，排除他人（含其他共有人）之干涉，與一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，並不相同，是以各停車位類似區分所有建物者，為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合而為一之精神，於該停車位連同所屬基地應有部分一併出賣移轉時，得適用土地登記規則第98條之規定，本案當事人「宏樹工程股份有限公司」興建停車塔後，既已陸續出售予陳文熙等人，現權利範圍130/144，係屬分別共有，非如一般共有物，僅有抽象比例，如准其依上開土地法第34條之1規定，於與第三人議定全部車位及其基地之買賣條件後，通知陳文熙等他共有人優先購買，則陳文熙等共有人不僅實際使用上無此必要，且恐非財力所及，倘於陳文熙等共有人均不優先購買時，將全部車位及其基地出賣予第三人，則勢必損及權益，本案停車塔未能完全售出似屬經營問題，是以同意依臺北市政府地政處來函說明三所擬「本案停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用」意見辦理。

發布日期：95.01.17
發布單位：內政部

《 地政 》 核釋「土地法」第 34 條之 1 第 5 項準用第 1 項公同共有人處分全部公同共有物時應經公同共有人過半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意

發文單位：內政部

未保存登記的房屋為違章建築，而違章建築在交易中頗為常見，違章建築不似一般建築物經過登記，所有權歸屬容易經由公示而認定，故如何認定違章建築的所有權人？誠有疑問。

出資建築房屋之人，於建築完成時即取得建築物所有權。因其取得所有權，係屬原始取得性質，故不適用民法第758條所定非經登記不生效力之規定。因此，出資建築人具有法律上所有權。惟買受此項建築物者，屬於繼受取得，則應適用民法第758條辦理所有權移轉登記，始能取得所有權！但因違章建築未經登記，自然無法移轉登記，因此，買受違章建築者，無法取得法律上所有權。其僅得於對出售人主張事實上管理處分權。

按為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合一之精神，爰土地登記規則第98條規定，區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人時，他共有人無土地法第34條之1第4項優先購買權之適用。惟上開規定係指區分所有建物所有權全部連同所屬基地應有部分一併移轉時，始得適用；如屬共有之區分所有建物部分共有人就渠區分所有建物應有部分及其基地應有部分一併移轉時，基於土地法第34條之1第4項規定，旨在簡化共有物之共有關係，該區分所有建物之他共有人自有優先購買權。至於地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，參依本部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函釋意旨，如該停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分者，其性質類似區分所有建物，得適用土地登記規則第98條之規定。

查「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」分為土地法第一百零四條暨民法第四百二十五條之一所明定，是基地出賣時，地上權人、典權人或有租賃關係承租人始有優先購買之權。

一、空地為住戶所專有（私有）：
依公寓大廈管理條例第４、５、１５條等規定，住戶（區分所有權人）
使用專有部分（或私有面積）時，應受法律限制，不得妨害建築物之正

(   )21. 依平均地權條例規定，政府因課徵土地增值稅所得之收入，應供一定用途之用；請問下列何者為非？

(A) 公共福利事業，如育幼、養老設施  (B) 貸款予人民，以助其自建國宅  (C) 辦理公共設施保留地之徵收  (D) 推展國民教育。【94初等】

(   )1. 土地增值稅之納稅義務人，依平均地權條例及土地稅法規定，以下何者為非？

(A) 土地為有償移轉時，為原所有權人  (B) 土地為無償移轉時，為取得土地之所有權人  (C) 土地設定典權者，為出典人  (D) 土地設定地上權者，為土地所有權人。【94初等】