不動產法律之我思我想我信

大部分人在買房子時都不喜歡前手房子發生命案的「凶宅」，但是如果前房屋內有人因一氧化碳中毒身亡，算不算符合「凶宅」認定之定義？桃園地方法院最近一起判決就認為不算凶宅，因而判定買到房子的後手屋主不能「退貨」。（９２年訴字第１０７３號）

目前，許多房屋仲介公司在販售房屋時，都會特別告知欲買房子的民眾所中意房子是否曾經發生命案，如果事先隱匿不報，買受人事後可以積極主張自己的權益，並且解除買賣契約（例如９０年訴字第４９３０號）。但是「凶宅」認定之定義為何？桃園地方法院最近在９２年訴字第１０７３號判決中，法官引述內政部所訂凶宅定義，係指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」，因此若為一氧化碳中毒的意外身亡案件，不屬於凶宅類型。同時認為，房地也不因曾發生有人意外死亡即對其經濟上之價值、功能上之效用有所減損，則後手屋主所主張民法第８８條第２項意思表示錯誤及第３５４條第１項物之瑕疵擔保，而撤銷意思表示或解除契約回復原狀之請求均無理由，判決後手屋主敗訴。

行政院公平交易委員會日前作出決議，房屋仲介業者於從事房屋仲介交易時，對交易相對人隱瞞交易價格以賺取差價，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第２４條之規定，公平會命其立即停止前項違法行為。（公平交易法對房屋仲介業之規範說明第３點）

公平會表示，案係賣方委託一房屋仲介業者代理銷售系爭房地，委託售價二百二十萬元；買方則出價為二百五十萬元委託房仲業者代為斡旋。在賣方委託售價與買方出價尚有差距時，業者應本於信實服務之精神爭取買賣雙方之利基。詎料，該業者竟為賺取差價，明知賣方願以二百二十萬元出售系爭房地後，仍告知買方其承買價額二百五十萬元低於賣方之委託銷售價格。同時間，另藉由第三人之名義以二百二十萬元先從賣方購得系爭房地後，再向買方哄抬售價，致買方終以二百六十萬元購得系爭房地，以從中賺取差價四十萬元。雖業者辯稱，在買方以二百六十萬元購買系爭房地前，已有第三人出價二百二十萬元購買，並經賣方之同意，則第三人在與賣方確認買賣成交後，再將系爭房地轉賣予買方，並依買賣契約書規定直接由賣方之子名下移轉登記予買方，係屬二個獨立之買賣契約，並無所謂差價之情事。

行政院公平交易委員會表示，一家房屋仲介業者在從事仲介交易過程，隱瞞「有買方已簽署斡旋金收據」並「支付新台幣三十萬元斡旋金」的資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，因此，對業者處五十萬元罰鍰，並命該公司立即停止該項違法行為。

公平會調查發現，仲介業者於民國九十三年十一月二十九日與賣方（檢舉人）簽署「房地產委任代理銷售契約書」，委託銷售大甲鎮兩筆土地時，即已知悉土地價格為一千八百六十萬元。而在同年十二月九日買方以每坪八萬五千元，總價約二千四百萬元表達購買意願，並與仲介業者簽署「斡旋金收據」且繳交斡旋金三十萬元，委託業者代為向賣方議價。

中華民國九十五年八月九日行政院公平交易委員會公參字第 095000682
1 號令訂定發布全文 8 點；並自即日生效

知名房屋仲介業者於房屋仲介廣告宣稱「成屋履約保證」、「風險歸零」，就其服務之品質、內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第２１條第３項準用同條第１項規定，行政院公平交易委員會日前召開委員會議決議，除命其停止前項違法行為外，並處該房屋仲介業者新臺幣一百二十萬元罰鍰。

公平交易委員會表示，房屋仲介業者於其網站上就其房屋仲介服務之廣告宣稱「履約保證」，並同時載有「保證銀行出面負責應有的賠償，真正將所有的風險歸零」等文字說明，足使相關買賣雙方產生「有保證銀行擔保，毋須負擔交易過程所有風險」之合理期待。

裁判字號： 86年重上更(一)字第131號
案由摘要： 返還價金
裁判日期： 民國 87 年 06 月 24 日

內政部八十六年六月十四日（八六）內地字第八六０五六四七號函公告頒行，八 十七年八月十九日內政部台（八七）內地字第八七九０三三四號公告修正「房地 產委託銷售契約書範本」，其中規定契約審閱期間至少為三日，屬原消費者保護法施 行細則第十一條第三項所指中央主管機關就房地產委託銷售行業公告定型化契約 之審閱期間。
常見房地產專任委託銷售契約書規定「契約審閱權」：「委託人攜 回審閱三日。三日內委託人未表示意見者視為承認本約內容。」合於上開公告規 定審閱期間。
法院認為消費者雖未於簽約前攜回 契約書審閱三日，但當時消費者係逐條充分了解條款內容後簽訂。可見消費者之契約審閱權獲得充分保障。則消費者事後因不滿意出售價格而不願簽 訂買賣契約書，卻意圖規避其本於系爭房地產專任委託銷售契約應負之義務，始 以審閱契約條款內容之期間未達規定期間主張該契約無效，揆諸前揭說明，消費者行使權利顯然違反民法第一百四十八條第二項所定誠實及信用原則，應認其 此部分抗辯為無理由。